FIIs ou Tesouro Direto com a Selic a 14%: compare renda, risco e liquidez

Publicado em 20 de agosto de 2026

Antes de comparar qualquer coisa, estabeleça a régua. Com a Selic em 14,00% ao ano desde 6 de agosto, o Tesouro Selic acompanha essa taxa dia a dia e, descontada a custódia da B3 de 0,20% ao ano, entrega algo perto de 13,80% ao ano antes do imposto. Na ponta longa, o Tesouro IPCA+ 2040 está em IPCA + 7,64% ao ano — um juro real que o Brasil raramente ofereceu por prazos dessa duração.

Essa é a barra. Qualquer fundo imobiliário que você esteja olhando precisa justificar por que vale correr risco de mercado, de vacância e de gestão quando o governo brasileiro paga isso sem nenhum desses riscos.

A resposta curta é que o FII não compete pela mesma função. O Tesouro entrega previsibilidade — você sabe hoje, com bastante precisão, quantos reais terá numa data futura. O FII entrega fluxo de caixa mensal, isento de Imposto de Renda para pessoa física, com o preço da cota oscilando no caminho. São produtos diferentes vendidos no mesmo balcão. A pergunta útil não é "qual é melhor", e sim "qual função eu preciso preencher agora".

Este artigo faz a comparação dimensão por dimensão e, principalmente, mostra a conta de equivalência depois do imposto — a ferramenta que você leva embora daqui e aplica ao fundo que está analisando.

A comparação, dimensão por dimensão

Preencher essa tabela com honestidade dos dois lados já resolve metade da dúvida. O Tesouro perde em uma linha específica: ele não te paga nada na conta todo mês, a não ser nas séries com juros semestrais. O FII perde em quase todas as linhas de segurança. Cada um está pagando por uma coisa diferente.

A conta que realmente decide: o empate depois do imposto

Comparar o yield de um FII com a taxa do Tesouro antes do imposto é o erro mais comum nessa discussão — e favorece o Tesouro indevidamente. O rendimento do título público é tributado; o provento mensal do fundo imobiliário, não.

A regra de conversão é simples: líquido = bruto × (1 − alíquota). Numa aplicação mantida por mais de 720 dias, a alíquota de IR é de 15%, então basta multiplicar a taxa bruta por 0,85.

Aplicando ao pós-fixado de hoje: o CDI a 13,90% ao ano vira 11,815% ao ano líquido (13,90 × 0,85). Convertendo para o mês, isso dá 0,935% ao mês.

Esse é o número que você precisa memorizar. Um FII precisa distribuir cerca de 0,935% ao mês, de forma sustentada, apenas para empatar com o pós-fixado tradicional depois do imposto. Nem um centavo de prêmio pelo risco a mais — só empatar.

A tabela abaixo faz o caminho completo para faixas hipotéticas de distribuição mensal. Os percentuais da primeira coluna são exemplos para você refazer a conta, não cotações de mercado.

Como refazer com o seu fundo, em três passos:

1. Pegue o provento do mês dividido pelo preço da cota. Suponha 0,7% ao mês, por exemplo.
2. Anualize: (1 + 0,007) elevado a 12, menos 1 = 8,73% ao ano.
3. Divida por 0,85 para achar o equivalente bruto de renda fixa: 10,27% ao ano.

Conclusão desse exemplo: um fundo distribuindo 0,7% ao mês está entregando o mesmo que um CDB de 10,27% ao ano bruto — bem abaixo do Tesouro Selic de hoje. Nesse caso, todo o argumento a favor do FII precisa vir da valorização da cota, que é justamente a parte que ninguém consegue prometer.

Um contraste concreto, em R$ 100 mil, mantidos por 12 meses:

Os R$ 11.385 do Tesouro você praticamente já sabe hoje. Os R$ 8.400 do exemplo são uma projeção que depende de os inquilinos pagarem, de o fundo não ficar vago e de a gestão não errar. E ainda falta somar — ou subtrair — o que acontecer com o preço da cota.

Onde o Tesouro Direto ganha, sem rodeios

• Risco soberano. É o menor risco de crédito disponível em reais. Não precisa de FGC porque está acima dele: o FGC garante até R$ 250 mil por CPF por instituição, e o Tesouro simplesmente não depende de nenhum banco.
• Previsibilidade contratual. A regra de remuneração é fixada na compra e não muda. Se você levar um IPCA+ 2040 até o vencimento, tem IPCA + 7,64% ao ano, ponto.
• Nenhum risco de vacância, de inadimplência de inquilino ou de gestão. Não existe um gestor tomando decisões com o seu dinheiro no meio do caminho.
• Liquidez diária garantida pelo emissor. O Tesouro recompra os títulos todo dia útil. Você não depende de encontrar um comprador.
• Dá para saber quantos reais você terá numa data futura. Para reserva de emergência, para a entrada de um imóvel em 2029 ou para a faculdade do filho em 2034, não há competição. Dinheiro com data marcada não combina com preço que oscila.

A ressalva honesta: se você vender um prefixado ou um IPCA+ antes do vencimento, o preço do dia manda, e ele pode estar abaixo do que você pagou. Essa é a marcação a mercado, e ela vale para quem sai no meio do caminho — quem carrega até o vencimento recebe a taxa contratada.

Onde o FII ganha

• Renda mensal em dinheiro na conta. Não é rendimento acumulado no papel: é crédito na corretora todo mês, disponível para gastar ou reinvestir. Psicologicamente e financeiramente, isso é muito diferente.
• Isenção de IR sobre essa renda. O provento mensal é isento para pessoa física; o ganho na venda da cota, não. É a única classe desta comparação em que 100% do fluxo mensal chega inteiro ao bolso.
• Exposição a imóveis com valor de entrada baixo. Comprar um galpão logístico ou uma laje corporativa sozinho é inviável para quase todo mundo. Pelo fundo, dá para participar com pouco.
• Potencial de valorização da cota quando os juros caem. É a assimetria central: o Tesouro Selic não valoriza, ele apenas acompanha a taxa diária. Se a Selic cair para os 12% projetados pelo mercado para o fim de 2027, o pós-fixado simplesmente passa a render menos. O mecanismo pelo qual a queda de juros afeta fundos de tijolo e de papel de formas diferentes é o assunto do artigo anterior desta série, e vale a leitura antes de decidir. Para acompanhar o que os fundos vêm anunciando semana a semana, o site publica um levantamento semanal de proventos de FIIs.

Os riscos do FII que o Tesouro simplesmente não tem

Vale listar sem suavizar:

• A cota oscila e pode cair. Você pode receber provento todo mês e ainda assim estar perdendo dinheiro, se a cota cair mais do que a renda distribuída.
• O provento varia e não é garantido. Não existe contrato de distribuição mínima. Um mês fraco de aluguéis vira um provento fraco.
• Vacância e inadimplência de inquilino. Imóvel vazio não paga aluguel, e inquilino em dificuldade atrasa ou renegocia.
• Risco de gestão. Alguém decide o que comprar, o que vender e a que preço. Decisões ruins custam caro ao cotista.
• Não há FGC nem garantia de ninguém. Se o fundo for mal, não existe mecanismo de socorro.
• A isenção não cobre tudo. Ela vale para o provento mensal; o lucro na venda da cota é tributado à parte, como registra a tabela de comparação. Confundir os dois é erro comum, e as condições legais da isenção estão detalhadas no artigo sobre o efeito da queda da Selic nos FIIs.

A pergunta que resolve a escolha: você quer acumular ou receber?

Aqui está a chave que reorganiza a discussão inteira.

Na fase de acumulação, receber dinheiro todo mês é atrito, não vantagem. O provento cai na conta, precisa ser reinvestido manualmente, e cada reinvestimento é uma nova compra com corretagem e uma nova decisão a tomar. Um Tesouro IPCA+ sem cupom faz o contrário: os juros ficam dentro do título, capitalizando sem interrupção e sem tributação no caminho — o imposto só aparece no resgate. Esse é o ambiente ideal para os juros compostos trabalharem, e é por isso que quem está construindo patrimônio costuma preferir acumulação a distribuição.

Há uma segunda vantagem menos óbvia na acumulação: o que não é distribuído não precisa ser decidido. Quem recebe provento todo mês toma doze decisões de alocação por ano, cada uma sujeita ao humor do momento — e é exatamente nesse ponto que o investidor costuma se atrapalhar, deixando o dinheiro parado na conta da corretora ou comprando o que subiu na semana. Um título sem cupom capitaliza sozinho, sem pedir sua opinião. Numa fase em que o retorno vem muito mais do aporte do que do estoque, essa ausência de atrito vale mais do que parece.

Na fase de usufruto, o jogo vira. Quando o objetivo é viver da renda, a isenção do provento mensal fica muito atraente: cada R$ 1.000 de provento de FII são R$ 1.000 no bolso, enquanto R$ 1.000 de rendimento bruto de renda fixa viram R$ 850 depois do IR de 15%. Vale lembrar um ajuste que atinge os dois lados: para não corroer o poder de compra do principal, parte do que entra todo mês precisa ser reinvestida em vez de gasta. Na renda fixa isso é explícito, porque a inflação já está embutida na taxa; no FII, depende de os contratos de aluguel serem corrigidos — o que costuma acontecer, mas não é contratual para o cotista.

Vale ser preciso sobre o tamanho dessa vantagem, porque ela é frequentemente exagerada. Ela só existe se o fundo distribuir acima dos 0,935% ao mês do empate. Com o pós-fixado de hoje, R$ 1.000 líquidos por mês pedem cerca de R$ 107 mil de capital; um fundo que distribuísse 0,935% ao mês, isentos, pediria exatamente o mesmo capital. Só a partir daí a isenção começa a economizar patrimônio: a 1,10% ao mês, os mesmos R$ 1.000 sairiam de cerca de R$ 91 mil (1.000 ÷ 0,011). A diferença é real, mas é o prêmio por aceitar que esse fluxo varia — e ele varia justamente nos meses em que a economia vai mal, que são os meses em que você menos quer que a sua renda caia.

É por isso que a resposta muda com a fase da vida, não com a taxa da semana. E a transição entre as duas fases não precisa ser um dia marcado no calendário: dá para chegar perto da meta com uma carteira de acumulação e ir migrando parte dela para ativos de distribuição à medida que a renda mensal deixa de ser hipótese e vira orçamento. Quem trocar de classe a cada movimento do Copom, por outro lado, vai pagar corretagem, imposto e ansiedade sem melhorar o resultado.

Três regras para usar as duas classes sem se enganar

Do que foi comparado até aqui sobram três regras práticas.

Não compare yield bruto com yield bruto. A isenção do FII vale algo real, mas menos do que parece quando o CDI está em 13,90%. O empate está em 0,935% ao mês, e distribuições sustentadas nesse nível não são triviais.

Reserva de emergência não é lugar de FII. Nem dinheiro com data marcada. Para isso existe o Tesouro Selic, com liquidez diária e sem oscilação relevante de preço. A escolha entre pós-fixado, prefixado e IPCA+ dentro da renda fixa tem um artigo dedicado nesta série.

Planeje a transição, não a disputa. A pergunta relevante não é trocar uma classe pela outra, e sim quanto capital você precisa acumular antes de a renda mensal virar o objetivo. Se a meta é um valor específico por mês, vale ver quanto capital é necessário para receber R$ 1.000 por mês e usar isso como marco intermediário do plano.

Se você guardar um número deste artigo, guarde 0,935% ao mês. Vale a pena descobrir quando ele começa a trabalhar por você: abra a calculadora do primeiro milhão com o seu aporte atual e veja em quanto tempo o patrimônio chega ao ponto em que 0,935% ao mês já cobre a renda mensal que você quer receber. É essa data, e não a taxa da semana, que determina quando a conversa deixa de ser sobre acumular e passa a ser sobre escolher de onde virá o fluxo.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não é recomendação de investimento. Os percentuais de distribuição usados são exemplos de cálculo, não cotações de mercado. Taxas, tributos e condições mudam ao longo do tempo, e rentabilidade passada não garante resultado futuro.

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